La compra de una casa para que se incremente el valor con el tiempo no es un negocio realmente debido a factores como la inflación, afirma Mariano Capellino, socio fundador de INMSA Real Estate Investment Management.
“Dentro de lo que es la inversión inmobiliaria existen diferentes tipos de estrategias de inversión, te diría que el 50% del capital que se invierte lo hace mediante estrategias pasivas, de comprar una propiedad y quedárselo muy a largo plazo. Ese tipo de estrategias son muy poco rentables, muy poco rentables, el rendimiento que puede dejar una propiedad a largo plazo es muy muy bajo”, explica Mariano Capellino en entrevista con Alternauta.MX.
De hecho un inmueble se mantiene en el mismo precio, ya que este incremento está relacionado con la inflación, es decir, el incremento de todas las cosas.
“De hecho, la tasa de apreciación real de un inmueble en el largo plazo, es decir, hablo de la tasa nominal menos la inflación, es decir, la real, cuánto sube un inmueble en el largo plazo promedio anual es cero. La subida es equivalente a la inflación. Esto es el promedio en el largo plazo. Claro que en ese largo plazo los mercados transitan ciclos en los cuales pueden estar subiendo en un ciclo de recuperación y expansión, en un ciclo de maduración en el mercado, pueden estar muy amesetados y en un ciclo de corrección”, explica el especialista.
Pero, históricamente, aunque existan periodos en que suban de precio un poco más que otros, en el promedio realmente suben lo mismo que la inflación, y esto sucede en todo el mundo.
“En el promedio, está demostrado que en todo el mundo la tasa apreciación real de un inmueble es equivalente a la inflación, independiente de que a lo largo de determinados periodos pueda estar subiendo por encima de la inflación o bajando”, expresa.
Mariano Capellino indica que en el mercado de los bienes inmuebles los activos suben de valor de diferentes maneras.
“En el mismo mercado hay activos que pueden estar subiendo, activos que pueden estar flat, amesetados, y activos que pueden estar bajando, en el mismo momento, en el mismo mercado”, apunta el CEO fundador de INMSA Real Estate Investment Management.
El especialista asesora a familias con alto poder adquisitivo para ayudarles a invertir su dinero en la compra de inmuebles de alto valor en diferentes mercados del mundo.
“Nuestra política de inversión depende mucho de lo que pasa en este mercado primario, que no es el mercado que la gente tal vez tiene más acceso, más información, es decir, lo que pasa en los bancos. La gran diferencia de Estados Unidos, Europa, es que en Estados Unidos el mercado primario tiene mucho inventario luego de una profunda crisis, pero ese mercado, o ese inventario, se absorbe muy rápido, los bancos asumen pérdidas, las ejecuciones hipotecarias serán en un plazo muy corto, con lo cual ese inventario vuelve rápidamente al mercado y grandes inversores fondos de inversión aprovechan esa oportunidad, el mercado se recupera muy rápido y los bancos recuperan la liquidez y vuelven a hacer su actividad normal bancaria”, expone.
“En el caso de Europa, la justicia es mucho más lenta, los bancos no están dispuestos a asumir pérdidas, por eso el periodo de liquidación de activos es muchísimo más largo y se va enganchando un ciclo con otro, es decir, para ponerlo más claro con un ejemplo, la crisis inmobiliaria del 2008 (Subprile) sucedió en Estados Unidos y en Europa en el mismo momento. En Europa hoy, y más precisamente en España, del inventario que se originó en el año 2008 al día de hoy, todavía queda el 60% de inventario”, señala Mariano Capellino.
Son justamente Estados Unidos y Europa los mercados que tienen mayor actividad de inversión en bienes inmuebles en el mundo.
“De los 10 trillones que se invierten en la industria del Real State a nivel global, el 84% se invierte en Estados Unidos y en Europa. En Latinoamérica tan sólo llega 0.47-0.50% de estos 10 trillones por parte de los grandes fondos institucionales”, explica Mariano Capellino.
“Básicamente, el partido del inversión inmobiliaria se juega en Europa y en Estados Unidos, y ahí es donde operamos y ayudamos a inversores de Latinoamérica a que tengan acceso a poder invertir en estos países”, apunta.
El momento tras la pandemia
Tras la pandemia por Covid-19, el mercado de bienes inmuebles tuvo diferentes procesos en el mundo, por lo que es importante identificarlos por región para sacarles siempre mejor provecho.
“Yo creo que hubo dos momentos, el momento durante la pandemia, que en ciertos mercados el primer impacto o la primera sensación fue un poco de temor y de miedo a que las propiedades bajen muy fuerte y luego de haber pasado ese pánico mucho capital se refugia en las propiedades. En Estados Unidos y en el mundo hubo mucha emisión de dinero que fue a las propiedades y eso generó que en Estados Unidos tengamos la suma más alta de la historia en un periodo muy corto, del año 2020 al 2022, las propiedades subieron Miami cerca de 50% y la media de Estados Unidos cerca del 35%”, explica Mariano Capellino.
“Esas apreciaciones se ven a lo largo de 15 o 17 años, a una tasa de un 3% anual, que es la tasa promedio en Estados Unidos de los últimos 100 años, equivalente a la inflación, que están viendo un 3%”, explica el experto.
Tras esta exuberancia en el incremento de los precios de los inmuebles es necesario un “momento de corrección”.
“Es el que empezamos a ver a partir del año pasado, a partir de julio, con la llegada de la subida de tasas. Por un lado, tuvimos una primera etapa de pánico pero que ese pánico luego se convirtió en una euforia y generó una fuerte apreciación de los activos, principalmente en Estados Unidos, en Europa también pero en una menor medida, más moderada, y en Latinoamérica creo que pasó más inadvertido. Latinoamérica sufrió mucho en la pandemia, y por toda la inyección de capital que metieron los gobiernos en Europa y Estados Unidos, no pasó lo mismo en Latinoamérica, con lo cual Real State sufrió y continúa sufriendo, en algunos países en mayor medida que en otros, ahora está más estabilizado pero vimos durante la pandemia una corrección”, expone Mariano Capellino.
